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 홍춘욱 지음|원앤원북스
<목차>
1장 인구 통계, 미래를 읽는 핵심 키워드
2장 인구 변화, 경제의 추세를 결정짓는다
3장 인구 구성, 자산시장에 막강한 영향을 미친다
4장 주식시장의 혁명, 이제 시작일 뿐이다
5장 부동산시장의 호황, 앞으로 10년은 더 간다
6장 잔치가 끝난 후 어떻게 될까?
[내용요약]
<한국의 인구 변화 추이와 전망>
1. 평균 수명 연장, 출산율 하락 등으로 유년 인구 감소와 노령 인구가 증가하는 추세임
＊평균 수명은 2000년 75.9세에서 2050년 83.0세로 증가할 전망임
＊출산율은 1998년 1.47명에서 2030년 1.39로 감소할 전망임.
-미국의 1998년 출산율 2.06과 비교할시 상대적으로 크게 낮은 수치임
2. 평균 수명 연장 및 출산율 저하로 총인구는 2023년 이후 감소세로 전환될 전망임
＊총인구수는 2023년에 5,068만 명을 기록한 후 하락세가 예상됨
3. 한국의 인구 고령화 속도는 선진국들보다 빠름
＊한국이 고령 사회(65세 이상 인구 비율 7% 이상에서 14%로 이행)로 진입하는데 걸리는 시간은
미국(71년)과 일본(24년)보다 빠른 19년 정도가 소요될 전망임
<저자의 주장 발췌>
“인구 구성상 가장 왕성한 부동산 구매력을 가진 40~50대가 전체 인구에서 차지하는 비중은 2015년 정점을 이룬다”며 “이들이 중소형 평형에서 중대형 평형으로 갈아타는 동안 인기 주거지역의 중대형 평형 아파트 시장은 호황을 누릴 수밖에 없다” (일부 발췌)
<인구감소와 고령화에도 부동산 상승론이 우세한 이유>
1. 총인구가 감소하더라도 주택을 필요로 하는 가구수는 계속 늘어난다는 점이다.
기대수명의 연장과 이혼등에 따른 1인 가구 증가가 저출산과 유효가구수를 상쇄한다.
2. 부족한 주택 공급
선진국과 비교해 볼때 인구 대비 주택수가 우리나라는 아직도 적다고 한다. 1000명당 주택 수의 경우 일본은 423채, 미국은 427채, 독일은 445채이지만 우리나라의 경우 전국 280채, 수도권은 254채에 불과하다는 보고가 있다. 즉, 수요와 공급의 기본 원칙에 상당히 차이가 있는 것으로 해석할 수 있다. 주택상승을 이끌어갈 것이라고, 많은 전문가들이 주장하는 근거로서 공급의 부족을 두는 이유이다.
3. 주택 소비 욕구가 큰 국민성
심리적으로 '부동산 불패'를 경험하였기에 현 세대에서는 '내 집'이라는 마인드가 지속될 것이다.
우리나라는 나이가 들어 주택 규모를 줄이는 시기도 외국보다 10년이상 늦고, 고령자들이 주택을 처분하기보다는 자식에게 상속이나 증여를 하려는 성향이 강한 것이 주택수요가 감소하지 않을 것이라는 이유이다.
4. 역모기지의 파괴력
역모기지론을 활성화할 경우 고령자들이 생활비를 마련하기 위해 내놓는 ‘생계형 매물’이 줄어들것으로 보여 가격하락 압력을 낮추는 요인으로 작용할 것이다.
많은 금융전문가들은 이 부분에서 커다란 파급효과가 있어, 장기적으로 부동산 시장의 안정을 가져올것이라고 예측한다. 즉, 역모기지 대상 주택 소유 여부에 따라 노후의 삶의 질을 좌우할 수 있다는 것이다.
5. 주택의 고급화, 대형화 현상으로 신규 수요의 창출
향후, 아파트의 많은 공급으로 수요가 줄어들것이라는 이유를 정면 부인한다. 중산층 이상에서 번지고 있는 별장, 전원주택 콘도 등 소위 ‘세컨드하우스(Second House)’ 보유 트렌드로 꾸준한 수요가 발생한다는 것이다. 주택의 최상의 입지와 질이 앞으로의 주택 시장을 주도할 것이라는 의견이 지배적이다.
즉, 아파트의 진화를 간과하였다는 점에서 향후 주택시장은 상승할 것으로 내다본다.
정리하면, 인구 변화에 따른 급격한 가격 하락은 없다는 것이다. 그러나, 상기와 같은 내용은 전반적인 부동산의 미래상을 보였으나, 국지적인 면에서는 다른 각도로 접근하여야 할 것이다.
2006년, 시도간의 전입과 전출자수를 비교하여 인구이동의 특징을 보면, 경기도와 충남은 전입자가 더욱 늘었다. 범위를 좁혀, 수도권에서 인구 유입이 가장 많은 곳은 용인시와 파주시, 전출이 많은 곳은 광명시와 성남시였다. 원인은 동백지구와 교하지구의 인구유입 때문이라고 통계청은 설명했다.(연합뉴스 보도)
결론적으로, 경제활동인구의 변화가 부동산 투자 지도를 바꾸고 있음을 볼 수 있다. 이러한 근거로, 양극화의 논리가 대두되는 것임을 인지해야 투자에 앞설 수 있다는 것이다.
<인구구조 변화가 투자지도를 바꾸는 근거>
1. 부동산 시장의 양극화
부동산시장의 양극화는 부동산 경기의 하락론자들이 주장하는 근거로 합당할것으로 보여진다. 즉, 향후에는 과거와 같은 폭등은 있을 수 없다는 것이다. 예를 들면, 'A'라는 지역이 100원 상승하였고, 'B'라는 지역이 100원 하락하였다면 전체 상승율은 '제로'이다. 통계의 '제로섬'이다. 강남권의 상승폭과 강북권의 하락폭을 상쇄시키면 주택가격 상승은 미미한 것으로 보여주는 허구를 볼 수 있다.
하지만, 특정지역을 본다면 상승과 하락이 분명 알 수 있다. 2006년에 기록적인 100% 이상 상승한 지역도 있다. 직접, 발품을 통해 그리고, 거래 사실을 확인한다면 알 수 있을 것이다.
결론적으로, 부동산의 양극화는 시작되었고, 진행형이고, 종착지는 인구수의 하락이 가시화되는 시점까지 계속될것으로 본다.
2. 자본시장의 다변화
노령화가 진행되면 장기채권과 주식과 같은 장기자산에 대한 수요가 급증한다는 것이 금융시장에서 설득력있게 주장되고 있다.
즉, 우리나라는 부동산과 예금이 많고 주식의 비중이 적어서 장기자산의 비중이 상당히 낮은 상황인 반면에 외국인 주식 보유비중은 40% 정도로 높은 것으로 밝혀졌다.
국민연금, 퇴직연금, 노령화, 저성장과 저금리 등이 겹치는 우리나라는 종국에는 주식과 장기 채권도 부족하게 된다는 것이 전문가들의 공통적인 견해다. 이러한 이유로, 부동산 시장의 급등은 없을 것이라는 것이다.
3. 해외 투자의 확대
미국와 기타 선진국들이 우리나라에 투자되고 있는 연기금 펀드등을 통하여 높은 수익과 배당을 받는 것은 결국 그 나라의 노인들을 부양하는 데 우리나라가 일조하는 셈이다.
과거에는 힘으로 땅을 지배해서 착취하였지만, 현재의 세계화는 다른 나라에 투자를 통해서 간접적인 지배가 가능한 시대이다.
인구 구조변화에 따른 생산성 저하는 다른 나라를 통해서 생산성을 향상시킬 것이다. 과거에 우리가 IMF를 통해서 선진외국자본에 넘어가는 대형 빌딩과 부동산 들, 그리고, 현재 우리가 중국, 인도, 베트남등을 통한 수익의 창출 등이러한 것이 인구 구조의 변화에 따른 시발점으로 해석된다.
결론은 과거와 같은 부동산 폭등은 어렵지만, 국지적인 부동산 상승은 있을 것이라는 것이다. 편협된 정보를 통한 소위 '묻지마' 투자는 이제는 어렵다는 것이다. 인구 구조변화에 따른, 대중의 힘을 따라서 투자해야 한다는 것이다. 당연히 꾸준한 공부와 발품, 그리고 쌍방향의 정보 교환이 필요하다.
현재는 내재가치가 높은 부동산에 투자하고 인구변화에 주목하면서 서서히 펀드등의 현금성 자산 또는 수익성 부동산에 투자의 비중을 높여나가는 것을 투자의 기본으로 삼아야 할 것이다.
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<독서노트>
이책은 개인적으로, 주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있음을 강조한다.
일반적으로, 상상할 수 있는 흐름은, 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다는 것이 정설이다.
1자녀밖에 없는 가정으로 인해, 다음 세대에서는 집을 구매하지 않아 집값이 폭락할 수 밖에 없고 ,심지어, 양쪽 집안에서 상속된다면 2채가 되는 것이 일반적이기 때문에 더더욱 구매여력이 없다는 것이다.
가까운 일본에서, 잃어버린 10년이 된 이유에 대해 많은 원인이 대두되었지만, 인구 감소에 따른 것이라는 논지가 설득력있게 주장되고 있습니다.
처음 내 집 마련에 나서는 주 연령대인 35∼39세 인구가 2008년경 최고조에 있을 것이고, 늘어난 식구, 높아진 생활수준에 맞춰 중대형 주택으로 갈아타기 시작하는 40∼44세 인구는 2008년부터 차츰 증가하기 시작해 2013년에 최대 규모에 이를 것이라고 한다. 수도권으로 범위를 좁히면, 2022년까지는 수도권의 40~50대 인구가 꾸준히 인구가 증가할 것으로 보여진다.
이러한 이유로, 공급과 수요법칙에 딱 들어맞는 근거로 당분간 상승할 수 밖에 없는 인구구조이다.
현 시점에서 상승론자들이 주장하는 기본 모토로, 이러한 인구 구조의 변화가 전제되어 저금리, 부동자금의 향방, 투자처의 한계, 세계화등의 각종 수치를 나열하여 설득력있게 주장한다.
인구변화가 미치는 영향은 실로 광범위할수 밖에 없다. 국가의 성장잠재력, 유아산업과 실버산업, 노동인력 판도변화, 국민연금과 건강보험 재정 건전성, 심지어 소아과, 산부인과 병원은 안되고 노인관련 병원은 흥성하게 한달지 이루 헤아릴수 없이 많을 것이다. 뿐만인가? 노동력 부족을 동남아 외국인력 수입으로 메우려다 보면 단일민족 포기, 대한민국 정체성 변화, 혼혈아 사회적응 문제등등..
이책은 단지 재테크에 미치는 측면에 시선을 고정시켰다. 키움닷컴 리서치팀장인 저자는 나름대로 인구맵(map)이 변화시킬 재테크 지도(地圖)를 그려보기에 최선을 다했겠지만 완벽할수는 없는 일이다.
독자들이 보완이 필요하다고 느끼는 부분은 제러미 시겔의 ＜투자의 미래＞같은 책을 보면서 더 공부해 나가면 될 것이다. 그럼에도 불구하고 이책을 소개해보기로 한 까닭은 한국보다 베이비붐세대를 25년 먼저 겪은 일본, 15년 앞서 체험한 미국의 주식시장, 부동산시장에서 무슨 일이 일어났는지를 국내에서는 처음으로 분석해봤다는 점에 의미를 뒀다.
필자는 일본에서의 사례가 한국에서도 되풀이 될 것으로 보고 싶지는 않다. 왜냐하면 인간은 학습하는 동물이고 과거의 전례를 보면 그보다 먼저 반응하는 습성이 있기때문이다.
지은이는 일본이 90년대이후 주식과 부동산이 동반폭락한 까닭은 쌍봉세대(나이 40대,50대가 두개의 봉우리처럼 우뚝 솟았다는 베이비부머세대의 의미)가 자산을 팔아치우는 연령대에 도착했기 때문으로 분석한다.
저자의 관점은 일본의 '잃어버린 10년'을 단순히 버블붕괴가 아닌 인구경제학적으로 풀이했다는 점에서 참신한 시각이다. 일본과 한국의 베이비붐 시차가 25년 이므로 한국은 2015년까지는 부동산과 주식이 동반상승 하며, 2015년에 생산활동인구(15~64세)가 정점에 도달할것이라는 관점은 한국과 일본이 비슷하다고 풀이한다.
저자의 '주식혁명'시대가 온다는 분석은 전적으로 동의하기 어려운 점이 있다. 일본처럼 2015년 이후 부동산이 3분의 1가격으로 폭락한다면 그 사실을 뻔히 알고 있는 한국사람들이 그때까지 기다리겠는가?
＜주식시장의 혁명, 이제 시작일 뿐이다＞
2005년기준 한국의 쌍봉세대 비중은 27%로 높지 않지만 2015년엔 33%로 높아질 것으로 본다.
반면 시장진입세대(15~34세)의 비중은 빠르게 감소, 물가를 안정시키고 결국 금리안정도 가져올 것이다. 저금리는 증시부활의 신호탄이며 그 이유는 기업이익이 증가하는 때문이다. 저금리는 투자자들의 고수익자산(주식+부동산)에의 관심을 높인다. 과거엔 증시가 워낙 잦은 폭락을 했으므로 개인의 주식에 대한 염증을 키웠다.
앞으로는 부동산이 워낙 양극화가 돼있어 고급주택 구입은 포기하고 싼집은 살매력이 없게 바뀐다. 이러한 부동산시장의 변화는 '부동산 불패신화'를 바꿔나갈 것이다.
1965년이후 세대들은 주택구매 의욕이 약화될수 밖에 없는데 그것은 강남 3구는 포기해야하기 때문이다. 이것이 주식쪽으로 돈의 물꼬를 트는 원인이 될것이다. 주택대출면에서도 '보금자리론' '생애최초대출'같은 3년만기 단기대출 관행을 벗어나는 것도 주식투자의 여력을 키운다.
절깁식펀드가 순식간에 24조원이상 팽창한게 그 증거다.기업들도 외부 M&A충격에서 보호하려면 자사주 매입을 늘려야 한다. 국민연금, 기업연금, 자사주 적립식펀드 등을 합쳐 시장기조를 튼튼히해 1990년대 미국처럼 증시를 꽃피울 것이다.
＜부동산시장 호황 10년은 더간다?＞
21세기들어 부동산 급등은 저금리와 쌍봉세대들의 수요확대에 기인한다. 은행권의 가계대출 선호와 기업의 투자둔화에 따른 대출억제가 맞물리는 한 부동산 쪽에 돈흐름은 원할할 것이다.
인생에서 가장 비싼 집에 사는 시기는 45~54세이며 55세가 넘어가면 집을 줄여 낮아진 소득을 벌충하는게 미국, 일본의 경향이었다.
끊임없는 논란에도 불구하고 블루칩인 강남불패신화는 10년은 더 연장될 것이다.
저자는 아파트강세롸 소형주택 약세를 점친다. 그런데 혼자사는 핵가족 증가, 그리고 판교분양에서 테라스형 연립이 인기를 끈 점을 감안하면 복잡한 아파트가 최고의 인기를 지속할 거라는 주장이 타당할까...교육여건에 대한 관심도는 지금보다 더 높아질 것이란 예측도 하고 있다.
＜잔치가 끝나고 나면?＞
일본은 90년대 베이비부머 퇴조와 함께 주식, 부동산 시장이 망가져 깊은 함정에 빠지고 말았다.
미국은 인구가 증가(이민+유색인종 출산증가)로 인해 일본처럼 폭락은 없다.
한국은? 일단은 향후 10년간의 자산시장 활황에 성공적으로 올라타야 노후에 대한 준비가 가능하다.
다만 현재 가계가 자산의 83.5%를 부동산에 올인하고 있는데 앞으로는 이런 전략은 위험하다.
자산운용은 예측이 아니라 이제 과학이다.
그 전제는 2015년 베이비부머가 은퇴한다는 사실을 항상 염두에 둘 것!
저자는 해외주식, 대도시 인근 전원주택, 소형주택이 안전한 투자처가 될 것이라고 말한다. |